전세사기예방등을 위한 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 가입강화
개인회생절차신청시 법원은 채무자가 신고를 누락한 재산이 있는지 확인하기 위하여 채무자가 제출한 재산목록과 소명자료를 기초로하여 재산내역을 꼼꼼히 확인하고 있다. 한 일간지에 의하면 주택보증보험공사(HUG)가 최근 전세보증금반환보증 가입기준을 강화하면서 보증금을 낮추지 않으면 가입이 되지 않은 빌라가 많아져서 수도권 빌라의 66%가 현재의 동일전세금을 유지하면 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험 가입이 불가하기 때문에 안전한 빌라 전세를 구하기가 더 어렵다는 기사가 있었다. 이는 지난해 논란이 되었던 '빌라왕' 사건등 전세사기등의 여파로 보증금이 집값의 90%를 넘는 주택의 보증가입을 불허함으로써 무자본갭투자를 차단하기 위함인 것으로 보인다. 주택도시보증공사는 전세금반환보증 상품이 가격의 140%를 기준으로하여 주택가격을 산정한 후 이에 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해 가입을 승인한다. 필자는 개인회생절차와 관련된 여러가지 재산중 현재 가장 많이 논란이 되고있는 임대차보증금에 관한 여러사례 및 법원에서 이에 관하여 집중적으로 검토하는 사항에 관하여 자세히 살펴보고자 한다.
필자생각으로는 주택도시보증공사의 보증기준을 강화하는 것이 위 공사의 재정 건전성을 강화하고 임차인의 권리를 보호하는 측면에서는 바람직하지만 강화된 보증기준의 적용시점을 임대차계약체결 이후가 아닌 계약체결이전단계에서 보증보험가입여부를 알려줄 수 있는 시스템을 도입하여 임차인의 불안을 해소해야 할것이라고 생각하며 이에 대한 제도개선을 촉구해 본다.
개인회생절차에 있어 임차보증금과 관련된 법원의 검토사항
법원은 채무자에게 임차보증금을 증명하는 서면으로 임대차계약서 사본을 제출하도록 하여 임차보증금 및 월세를 확인한다. 만일 계약서상 보증금과 반환받을 수 있는 금액에 차이가 있는 경우는 그 사유도 기재해서 제출해야한다. 월세, 관리비등의 연체금을 공제한 반환받을 수 있는 임차보증금이 임대차계약서의 임차보증금보다 적은 경우는 임대인의 확인서(임대인의 인감증명서, 인감날인, 신분증사본첨부)를 함께 제출해야 한다.
채무자의 경제적지위나 소득에 비해 임대차관계가 적정하지 않다고 판단되는 경우는 최근 5년이상의 주소변동사항이 나타나는 주민등록표초본을 제출하여 전 주소지의 주거현황을 확인하여 전 주소지의 임대차계약서를 제출하고, 이전 임차보증금이 현재의 차임보다 많았다면 그 사용내역을 소명해야 한다.
임차보증금반환채권에 질권이나 양도담보가 설정된 경우
임차보증금채권에 질권이나 양도담보가 설정된 경우는 양도계약서(질권설정계약서) 및 양도통지서(질권설정통지서)나 임대인의 승낙서를 제출해야하고 임차보증금에서 피담보채무현재액을 공제한 금액을 재산목록에 기재한다. 만일 금융기관으로부터 전세자금명목으로 대출을 받아 임차보증금으로 사용했더라도 담보설정을 하지 않은 경우는 임차보증금에서 위 대출금을 공제한 금액을 재산목록에 기재해서는 안된다.
시세보다 지나치게 낮은 임차보증금이나 소득에 비해 높은 임차보증금
주거형태 및 여려가지 사정을 고려하여 임차보증금이 지나치게 낮게 의심되는 경우 법원은 인터넷시세조회를 통해 시세를 확인하며 월 소득에 비해 지나치게 높거나 낮은 임차보증금일 경우 법원에서는 불성실한 신고로 파악하여 그에 대한 소명을 요구하게 된다.
채무자가 별다른 이유없이 가족들과 별거하는 경우
채무자 가족의 거주지와 채무자의 현 거주지, 현 직장의 거리를 비교하여 채무자가 가족과 함께 사는 것이 경제적으로 유리한 데도 굳이 별거한 경우(미혼인 채무자가 부모와 별거하는 경우, 기혼인 채무자가 가족들과 별거하는 경우)에는 법원에서는 그에 관하여 소명을 요구하게 된다.
임대차계약서의 위조 및 변조의 의심이 있는 경우
채무자가 허위의 관할을 만들기 위해서나 청산가치를 줄이기 위하여 임대차계약서를 위조 또는 변조하는 경우가 종종 있다. 따라서 임대차계약서가 공인중개사 없이 작성되거나 기재사항의 일부가 누락된 경우 법원에서는 실제로 임대차보증금 및 차임이 오고간 입출금내역을 제출토록 하고 있다. 법원은 임대차계약서의 계약일자 보다 훨씬 이전에 주민등록을 전입한 경우는 재계약을 했을 가능성에 관하여 검토하고, 최근에 임대차계약서를 작성한 경우는 이전 계약서를 제출하게하여 기존의 임대차 조건과 차이가 있는지를 확인한 후 차이가 발생하였을 경우 그 소명자료의 제출을 요구하고 있다.
채무자가 무상거주하는 경우
채무자가 제3자가 제공하는 주택에 무상으로 거주하는 경우는 법원은 채무자와 제3자와의 관계, 해당주택의 규모대비 거주인원(특히 제3자가 가족이 있는 경우의 허용가능성여부검토), 제3자가 경제적인 손실에도 불구하고 채무자를 무상으로 거주하게 하는 사유등을 자세히 검토하고 제3자의 실제거주여부, 채무자에게 명의대여만 한 것이 아닌지를 확인하기 위해 제3자의 주민등록표등.초본, 신분증사본을 제출하게 한다. 제3자 소유의 주택에 담보가 설정되어 있는경우에는 제3자가 경제적 손해를 감수하고서도 채무자에게 무상으로 거주하게 하는 특별한 사유, 제3자가 임차인인 경우 제3자가 임차보증금을 무상으로 제공할 정도로 채무자와 친분관계가 있는지 및 경제적으로 여유가 있는지의 여부에 채무자에게 소명을 요구하게 된다.
재산목록에 반영된 임차보증금과 관련된 여러가지 사례
채무자의 임차보증금과 관련된 개인회생신청사건 중 청산가치에 반영된 여러가지 실제사례를 아래와 같이 살펴보고자 한다.
> 부모 또는 친인척으로부터 채무자명의의 임차보증금 중 일부를 보조받은 경우
[사례] 채무자는 서울 강남구 테헤란로 00번지에 임차보증금 8,000만원, 월세 20만원에 거주하고 있다.
채무자는 개인회생신청을 하여 임차보증금 중 6,000만원을 채무자의 부로부터 지원받았다고 주장하면서 채무자의 실제 임차보증금은 2,000만원이며 위 금액 전부 압류금지채권이고 청산가치는 0원이라고 주장할 경우(부로부터 6,000만원이 지급된 금융거래내역서를 첨부됨)
<처리방향> 임대차보증금중 압류금지채권 5,500만원만 인정하여 청산가치를 2,500만원으로 기재한다.
(임대차계약의 명의인이 채무자인 이상 채권자의 집행을 막을 수 없으므로 위와 같이 처리하며 채무자의 부를 채권자목록에 채권자로 기재할 수 있다.)
> 최근 전세자금대출을 받고 압류금지채권을 주장하는 경우
[사례] 채무자는 개인회생신청 2개월전에 신한은행으로부터 전세자금대출 3,000만원을 받고(한국주택금융공사 보증인으로 입보됨) 강남구 테헤란로 00번지 임차지에 대하여 임차보증금 3,000만원, 월세 20만원으로 임대차계약을 함. 채무자는 개인회생을 신청하면서 임차보증금 전액을 압류금지채권으로보타 청산가치를 0원으로하고 가용소득을 10만원으로하는 변제계획안을 제출한 경우.
<처리방향> 채무자가 제출한 청산가치를 0원으로한 변제계획안대로 진행한다.
( 채무자의 최저 주거생활을 보장한다는 측면으로 채권자의 일반의 이익에 반하고 불성실한 신청으로 보아 기각하지 않지만 채무자가 향후 면책될 경우 3,000만원이 채무자의 재산으로 잔존하게 된다는 문제점이 있다.)
> 자녀명의의 임차보증금이 실질적으로 채무자의 재산인 경우
[사례] 채무자는 전 거주지에서 현 거주지(강남구 테헤란로 00번지)로 이사하면서 채무자 재산으로 임차보증금 6,000만원을 마련하였는데 현 거주지 임차인 명의를 채무자의 자녀로 한경우 청산가치 산정은?
<처리방향> 임차보증금 6,000만원을 전부 채무자의 재산으로 보아 압류금지채권 5,500만원을 공제한 500만원을 청산가치로 파악하여 처리함.
(채무자의 실질재산으로 파악한 이상 압류금지채권의 판단도 임대차보증금의 명의가 누구이건 간에 실질에 따라 판단해야하기 때문이다)
> 주민등록전입신고가 되어 있지 않은 경우 임차보증금의 압류금지채권 해당여부
[사례] 채무자는 강남구 테헤란로 00번지에 임차보증금 3,000만원, 월세 30만원에 거주한다고 하면서 개인회생을 신청하였는데 채무자는 채권자의 추심을 피하여 주민등록상 주소지는 채무자의 부의 주소인 마포구 연남동으로 전입신고 함. 채무자는 실제로 강남구 테헤란로 00번지에 거주하고 있다고 주장하면서 임차보증금 3,000만원을 압류금지채권으로 하여 청산가치에 반영하지 않고 가용소득 20만원으로 변제계획안을 제출한 경우.
<처리방향> 채무자가 과거 위 주소지에 전입신고를 한 사실이 있고 현재도 채무자의 가족이 전입신고를 유지한 채 거주하고 있는 경우에만 압류금지채권으로 판단하여 청산가치에 반영하지 않는것으로 처리함.
(민사집행실무가 소액임차인요건필요설에 따르고 있기 때문이며 개인회생절차에 있어서도 소액임차인 요건을 갖춘 경우에만 압류금지채권으로 인정하는 것이 타당하기 때문이다.)
> 임대차보증금에 양도담보 또는 질권설정과 관련된 사례
[사례] 채무자는 신한은행으로부터 전세자금대출 5,000만원을 받고(한국주택금융공사 또는 주택도시보증공사가 보증인인 경우도 동일함.) 강남구 테헤란로 00번지 임차지에 대하여 임대차보증금 8,000만원, 월세 40만원으로 임대차계약을 했을 경우 청산가치는?
<처리방향>
1) 임차보증금에 양도담보 또는 질권설정이 된 경우
신한은행의 전세자금대출은 별제권으로 정리하고 임차보증금에서 전세자금대출액을 공제한 잔액이 청산가치가 되므로 임차보증금 8,000만원에서 전세자금대출 5,000만원을 공제한 3,000만원을 청산가치에 반영해야 하나 압류금지채권에 해당되므로 청산가치를 0원을 한다.
2) 임차보증금에 양도담보 또는 질권설정이 되지 않은 경우
-신한은행의 전세자금대출을 별제권으로 정리할 수 없으며 전세자금대출은 단순히 신용대출이 되어 임차보증금 전액이 청산가치에 포함되므로 임차보증금 8,000만원에서 압류금지채권 5,500만원을 공제한 2,500만원을 청산가치에 반영해야 한다.(만일 주택금융공사가 보증인으로만 되어 있고 양도담보 또는 질권설정 없는 경우 별제권으로 정리할 수 없을 뿐만 아니라 임차보증금 전액을 청산가치에 반영한다.)
-채무자(입주자)가 임대인과 임차인(한국토지주택공사)의 임대차계약에 따라 입주를 하면서 임대주택에 대하여 한국토지주택공사로부터 전세보증금을 대출받은 경우는 위 공사가 지원한 전세보증금을 공제한 나머지 금액만을 청산가치에 반영해야 하며, 그 금액이 압류금지채권에 해당하면 공제한다.
> 임대차보증금에 양도담보 또는 질권설정금액과 압류금지채권의 중복공제여부
[사례 A] 채무자는 임차보증금 9,000만 원, 월세 20만 원으로 거주하고 있는데 위 임차보증금 중 3,000만원이 채권자 신한은행으로부터 질권설정되어 있어 채무자는 신한은행을 별제권으로 처리하고 임차보증금 중 3,000만원을 공제한 6,000만원에서 압류금지채권 5,500만원을 공제한 500만원을 청산가치에 반영한 경우.
<처리방향> 별제권 주장과 압류금지채권주장은 별개의 것이므로 채무자의 주장대로 청산가치를 500만원으로 하여 처리한다. 즉 압류금지채권액만 공제(9,000만원-5,500만원)하여 채무자의 청산가치를 3,500만원으로 산정하지 않는다.
[사례 B] 채무자는 임차보증금 1억 8천만원으로 거주하고 있는데 위 임차보증금 중 9,000만원이 채권자 신한은행으로부터 질권설정 되어있음. 이에 채무자는 신한은행을 별제권으로 처리하고 임차보증금 중 9,000만원을 차감한 6,000만원에서 압류금지채권 5,500만원을 차감한 500만을 청산가치에 반영한 경우.
<처리방향> 별제권 주장과 압류금지주장은 별개의 것이므로 중복하여 주장할 수 있어 채무자의 별제권 주장은 받아들이지만 채무자의 임차보증금이 압류금지채권금액(서울의 경우 1억 6,500만원)으로 인정받을 수 있는 금액이 아니므로 별도로 법원에 면제재산 신청을 통해서만 5,500원을 추가로 공제 받을 수 있으므로 500만원을 청산가치에 반영해서는 안된다.
앞에서도 언급하였듯이 필자생각으로는 보증기준을 강화하는 것이 주택도시보증공사의 재정 건전성을 강화하고 임차인의 권리를 보호하는 측면에서는 바람직하다고 생각된다. 다만, 강화된 보증기준의 적용시점을 임대차계약체결 이후가 아닌 계약체결이전단계에서 보증보험가입여부를 알려줄 수 있는 시스템을 도입하여 임차인의 불안을 해소해야 할것이라고 생각하며 이에 대한 범정부 차원의 대책안을 마련할 것을 주문하며 이 글을 맺는다. 필자가 늘 강조한 내용이지만 '빌라왕'전세사기등 사회이슈화되고 있는 여러가지 사회적 문제점들은 입법, 사법, 행정부의 범정부차원에서 협업하여 다같이 해결책을 모색하여 그 해결방안을 내놓는 것이 가장 바람직하다는 생각을 한다.
필자는 선량한 채무자들이 이 사회의 마지막 안전망인중 하나인 개인회생제도를 잘 활용하여 너무나 고통스럽고 살인적인 빚독촉에서 하루빨리 벗어나기를 간절히 기원드립니다. 채무자들께서는 인생의 한쪽문이 닫히면 신은 반드시 다른 한쪽문을 열어 놓는다는 말을 잊지 마시고 용기를 내시어 하루빨리 원래 자리로 돌아가셔서 사회경제시스템의 일원으로서 삶의 희망을 가지고 당당히 살아가시길 간절히 기원드립니다.
저는 앞으로도 법원출신법무사로서 저의 풍부한 법적경험과 지식을 토대로 저를 찾아오는 불운하나 선량한 의뢰인의 의견에 공감하고 경청하고 끝까지 동행하겠으니 주저하지 마시고 테헤란공감 법무사사무소 02-6032-5100으로 연락주시기 바랍니다.(연락주시면 본직인 법무사인 저와 즉시 통화가능합니다.)
원치않게 부득이하게 고통받은 불운하나 선량한 의뢰인들에게 가장 중요한 것은 과거가 아닌 'NOW'와 'HERE'입니다!