청년들을 죽음으로 내모는 전세사기
지난달 대구 대명동의 한 다가구주택의 전세사기 피해자가 주택이 경매로 넘어가면서 전세보증금 8천 4백만원을 돌려받지 못하자 스스로 목숨을 끊은 안타까운 뉴스가 얼마전에 보도되었다. 벌써 여덟명의 귀중한 목숨을 앗아간 전세사기로 인한 피해가 대한민국에 또다시 경종을 울리고 있다.
필자의 경우 최근에 필자의 지인으로부터 전세사기를 당한 젊은 청년을 소개받아 상담을 진행한 적이 있는데 의뢰인이 살던 곳이 다가구주택이라서 보증금을 돌려 받는 것이 상당히 어려운 경우라서 필자도 너무나 안타까운 마음으로 상담을 진행한 적이 있었다.
다가구 주택은 등기부등본상 개별등기가 되지 않아 법적으로 결국 하나의 단독주택처럼 취급되어 법의 보호를 받기가 더욱 어려운 것이 사실이다.(반드시 등기부등본을 확인하여 개별등기가 되어있는지 여부를 살펴보는 것이 중요하다. 개별등기가 되어있어야 나중에 전세피해자로 선정된 후 우선매수권등을 활용하여 개별주택을 낙찰받을 수 있기 때문이다. 개별등기가 되어 있지 않은 다가구주택의 경우는 한채의 주택으로 취급되어 통으로 낙찰 받아야 하기 때문에 현실적으로 낙찰받기는 어렵다.)
필자는 사회의 첫발을 내딛고 성실히 살아가려는 청년들이 전세사기를 당하기 전에 계약전에 그 예방차원에서 임대차관련 전세계약을 꼼꼼히 살펴볼 수 있도록 HUG에서 만든 유튜브를 중심으로 이에 관한 블로그를 올리고자한다.(유튜브는 동영상이라 임차인들이 메모하기 힘들 것 같아 필자가 이를 요약 정리하여 글을 올리는 것이다. )
전세계약전 임차인들이 반드시 체크해야 할 3가지
임차인들이 전세계약전에 반드시 체크해야할 세가지 사항은 첫째, 시세 및 적정 보증금 수준확인하기, 둘째, 부동산등기부등본확인하기, 셋째, 건축물대장확인하기인데 이를 자세히 살펴보면 아래와 같다.
1. 시세 및 적정 보증금 수준확인
- 집값과 보증금을 꼭 비교해야하는 이유
주택시세와 비교하여 적절한 전세보증금으로 계약하지 않을 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문에 반드시 현재 주택시세와 임차보증금을 비교해야하는 것이다.
- 깡통주택 확인하는 방법
전세보증금+선순위채권등 > 주택가격*80%
즉 전세보증금등이 주택가격의 80%이상 일 경우 특히 주의해야한다.
* 선순위채권 : 근저당, 건물에 존재하는 전세보증금등 건물에 존재하는 채무액을 말함.
예) 주택시세가 10억원이고 선순위근저당이 5억원일 경우, 선순위임차보증금이 2억원일때 해당 주택의 적정보증금은 얼마일까?
8억원(주택시세의 80%)-5억원(선순위근저당)+2억원(선순위보증금) = 1억이하가 적정보증금으로 판단된다.
2. 부동산등기부등본확인
- 등기부등본에는 건물의 면적, 형태, 소유주정보, 선순위관계(근저당 및 압류등)등이 기재되어 있음.
- 안전한 계약을 위한 등기부등본발급시점은 꼭 계약직전에 발급받아야 함.
- 등기부등본상 표제부(1동의 건물표시), 갑구(소유권에 관한사항, 신탁 압류등이 되어있는지 여부확인요망), 을구(소유권이외의 권리사항인 근저당등)를 각 확인함.
- 다가구주택(외관상 호실이 있으나 등기상 호실이 나누어 있지 않은 주택)
> 을구에서 확인할 수 없는 선순위임차인 보증금 여부를 반드시 확인해 야 함.
> 전세계약체결내역확인서(HUG양식)를 집주인에게 받고 확정일자부여현황확인 또는 전체세대의 전입세대 열람내역을 동사무소에서 발급받아 확인한다. 만약 임대인의 협조가 어렵다면 선순위임차인과의 권리관계를 파악하기 어렵기 때문에 이런 주택의 경우 가급적 계약하지 않도록 한다.
- 등기부등본상 갑구에 신탁으로 표시된 경우 실제소유주를 알 수 없어 권리관계를 알 수 없으므로 가급적 임대차계약을 하지 않도록 한다.
3. 건축물대장확인하기
- 불법건축물, 무허가건축물인지 여부를 확인하여 이런 건축물을 되도록 피한다.
* 안심전세앱활용법
HUG의 안심전세앱을 활용하면 등기부등본내용과 불법건축물여부등을 더 쉽게 확인할 수 있으므로 이를 적극 활용하는 것이 좋다.
- 시세조회후 바로 위반건축물, 무허가건축물여부를 하단에서 바로 확인할 수 있고 등기부등본정보확인후 안심진단하기를 클릭하면 자동으로 권리침해사항을 알 수 있다. 추후 부동산권리관계가 변동되면 알림서비스를 받을 수 있다.
- 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인에게 보증금을 돌려주는 전세보증금반환보증가입가능 여부도 알 수 있다.
- 안심전세앱의 시세조회 및 위험성진단으로 깡통전세를 확인하는 방법
안심전세앱 접속 후 시세조회 및 위험성진단 버튼을 클릭하여 계약전 주택의 매매시세를 지도에서 확인하고 예정보증금과 건물에 존재하는 채무액등을 입력하면 적정보증금와 건물의 위험성을 안내해 준다.
글을 마치며
전세와 관련된 문제는 이제 국민 개개인의 문제가 아니며 전세제도의 헛점을 정부가 나서서 이를 적극적 보완하여 더 이상 국민들이 전세사기로 인하여 고통받지 않토록 해야 할 것이다.
임대인의 경우 갑자기 임차인들이 한꺼번에 나갈경우 갭투자로 건물을 산 임대인은 변제자력이 있을리가 만무하다. 따라서 정부는 변제자력이 없는 임대인을 더이상 양산하지 않토록 제도적인 보완장치가 필요하다고 하겠다. 이렇듯 정부의 역할 특히 입법부의 역할이 더욱 중요할 수 있다고 하겠으며 다음 블로그에서는 임차인들이 전세계약시 꼭 알아야할 5가지 사항에 관하여 알아보도록 하겠다.
전세제도는 대한민국의 독특한 제도이며 그동안 이런 전세제도는 계층이동의 사다리역할을 하는 등 순기능을 한 것도 사실이다. 하지만 전세제도를 악용하여 갭투기꾼을 양성하여 국민들이 피해를 입는 일이 없도록 더 늦기 전에 전세제도가 다시 순기능을 할 수 있도록 정부차원에서 다각적인 대책을 내놓아야 전세제도가 유지 될 수 있을 것이다. 전세제도는 부동산투기자들을 위한 제도가 아닌 서민을 위한 제도임을 다시 한번 생각해 봐야 할 것이다.
이제는 더 이상 대한민국의 청년들이 날아 보지도 못하고 날개가 꺽이지 않토록 사회의 어른들이 힘을 합쳐서 청년들이 더이상 죽음으로 내몰려서 극단적인 피해를 보지 않토록 적극 나서야 할 때인것 같다.
필자는 범정부에게 다시 한번 강력히 요청한다! 살인적인 경제난으로 고통받는 채무자들을 위하여 사람다운 사람이 되자고...필자도 앞으로도 사람다운 사람이 되도록 제 자리에서 양심에 따라 최선을 다하겠습니다!
필자는 법원출신법무사로서 저의 풍부한 법적경험과 지식을 토대로 저를 찾아오는 불운하나 선량한 의뢰인의 의견에 공감하고 경청하고 끝까지 동행하겠으니 주저하지 마시고 테헤란공감 법무사사무소 02-6032-5100으로 연락주시기 바랍니다.
원치않게 부득이하게 고통받은 불운하나 선량한 의뢰인들에게 가장 중요한 것은 과거가 아닌 'NOW'와 'HERE'입니다!
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* 본 블로그는 법무사가 직접 작성하는 글이며 저작권의 보호를 받는 글임을 알려드립니다.
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