끝없는 전세사기에 고통받는 국민들
2023년 5월 1일 대구 남구 대명동에서 전세사기 피해자 모씨(38)가 숨진 채로 발견되었다. 알려진 것만으로 지난해 2월이후 최소 11명 이상이 전세사기로 목숨을 잃었다.
그녀는 2023년 3월 27일 영남권 전세사기 피해자대회에서 한 아이의 엄마이고 그 아이를 지켜야 할 책임과 의무가 있음을 강조하며 외친바 있다.
생전 그녀는 주택도시보증공사(HUG)등이 전세사기 피해 주택의 보증금반환채권을 매입 후 전세금의 일부(약 30%)를 우선 돌려주는 '선(pre)'구제 방안과 , 채권매입기관의 선순위 매입채권을 통한 다가구주택경매절차연기등의 방안이 담긴 전세사기 특별법 개정안 통과를 기다리다 희망의 끈을 놓아버리고 다시는 돌아올수 없는 다리를 건너고 말았다.
그녀가 이 지옥에서 벗어나게 해줄 그토록 기다리던 한 줄기 동아줄같았던 전세사기 특별법 개정안은 지난 5월 29일 국민의힘 의원들이 불참한 가운데 국회 본회의를 통과했지만, 이튿날 대통령의 거부권(재의요구) 행사로 그만 자동폐기 되어 그 동아줄은 끊기고 말았다.
앞에서 본 고인된 한아이의 엄마의 외침처럼 정치권과 정부는 과연 국민들을 지켜야할 책임과 의무가 있음을 알고 있는 것인지 많은 의문이 든다. 또한 과연 누구를 위한 정쟁을 하고 있는지를 정치권과 정부에 강하게 질의하고 싶다!
전세사기 이후 강화된 임차인의 집행절차상 법적지위
전세사기사건으로 인하여 수많은 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하는등 피해가 속출하자 이에 대응코자 정치권등이 새로운 법률규정을 만들어 임차인을 보호하고자 하고 있다. 본 블로그에서는 새로운 제도로 인하여 임차인의 집행절차상 어떤 변화를 반영하였는지를 살펴보고자 한다.
1. 임차권등기명령시 임대인에 대한 송달불요
임대인에게 임차권등기명령이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록하여 관할등기소로 임차권등기의 기입등기를 촉탁할 수 있게 하고 이에 의하여 등기가 된때에도 임차권등기명령의 효력이 발생하게 하여 기존에 반드시 임대인에게 송달되어야 절차가 진행되는 불합리한 점을 크게 개선하였다.
2. 임차권등기명령신청시 임대인의 사망에 따른 상속등기 불요
기존에 임차권등기명령시 임대인이 이미 사망하였을 경우 대위에 의한 상속등기를 하였으나 이를 하지 않아도 임차권등기명령의 발령이 가능하도록 하였다.(법원행정처 2023년 1월 11일 송무선례 제정)
3. 양수인등에 부과된 국세, 종합부동세와 임차인과의 관계
1) 양수인등에 부과된 국세(원칙적으로는 적용)
- 부동산이 양도되기 전의 임차인은 해당부동산을 양수한 자가 부담하는 조세채권에 우선하여 배당받게 된다.
- 다만, 양도인이 체납하고 있던 국세가 있는 경우 양수인에게 부과된 국세의 법정기일이 양도인과의 관계에서 설정한 저당권의 설정일자나 임차인의 대항요건과 확정일자를 모두 구비한 기준일자보다 빠른 경우 양수인으 조세채권이 임차인으 보증금반환채권에 우선하여 배당되는 경우이다.( 신설된 국세기본법 제35조 제1항 제3호의 2호 단서 규정)
2) 양수인등에 부과된 종합부동산세와 임차인과의 관계(미 적용)
경매 절차에서 양수인에게 부과된 종합부동산세는 신설된 국세기본법 제35조 제1항 제3호의 2호 단서 규정을 적용하지 않아 양도인과의 관계에서 설정한 저당권자의 채권이나 임차인으 보증금채권보다 우선 배당이 가능하도록 법 제35조 제3항을 개정하여 그 결과 임차인은 불리한 지위에 처하게 되었다.
4. 임차인의 집행절차상 전세사기피해자인 임차인에게 우선매수권등 인정
2023년 6월 1일 전세사기피해자 지원 및 주거건정에 관한 특별법을 한시법(시행 후 2년까지)으로 제정하여 시행중에 있는데 동 법 제20조에 일반임차인이 아닌 전세사기피해자인 임차인으로 인정된 임차인에 한하여 경매절차에서 당해 주택에 대하여 우선매수권을 인정하도록 하였다. 동법 제17조는 위 임차인은 법원에 매각기일의 취소 및 변경등 경매절차를 유예, 정지를 신청할 수 있도록 하였다. 다만, 그 유예기간은 원칙적으로 법원이 유예, 정지한 날의 다음날 부터 1년이내로 제한하고 있음에 주의해야 한다.
5. 경매절차 진행시 일정요건 충족시 당해세보다 주택임차보증금을 우선배당
기존 경매절차에서는 당해세란 강력한 배당권한이 있었는데 이는 매각부동산자체에 대하여 부과된 조세로서 법정기일을 불문하고 당해 부동산에 설정된 저당권이나 임차권등으로 담보된 권리보다 배당순위에서 우선하는 조세를 말한다.
기존배당에서 당해세는 소액임차보증금보다 후순위인 경우를 제외하고는 그 법정기일의 선후를 불문하고 임차보증금에 우선하여 배당받았으나 국세기본법 제35조 제7항이 신설되어 대항요건과 확정일자를 갖춘임차인이 경매 또는 공매절차에서 자신의 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 임차인으 그 부족분의 한도에서 법정기일이 임차인의 순위인 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘날짜보다 늦은 당해세가 우선 배당받아 갈 배당금에서 당해세를 대신하여 자신의 임차보증금을 배당받아 갈 수 있게 되었다.
결어
전세제도는 대한민국의 고유의 제도이고 주거의 질을 상승시켜준 주거 사다리역할을 톡톡히 한 좋은 제도 였으나 일부 부동산 투기꾼의 갭투자와 이를 불성실하게 중개한 양심없는 중개업자로 인하여 너무나 큰 부작용이 발생한 천덕꾸러기 제도가 되고 말았다.
모든 국가의 제도는 생물(살아있는 물건)과 같아서 시대에 따라 변하지 않는 다면 도태되고 폐지된다는 것을
그동안의 역사가 말해주고 있다.
국민들에게 너무나 큰 고통을 주는 불합리한 제도는 과감히 역사의 뒤안길로 보내야 할 것이다.
전세사기로 인하여 수많은 국민들이 고통으로 하루하루를 보내고 있다. 이런 국민들의 고통을 도외시하고 당리당략으로 국민들의 희망을 꺽어버린다면 그 것이 고통받는 국민들을 위하여 최소한의 양심마저 저버리는 행위인것이다.
이제는 정치권과 정부가 더 이상 늦기 전에 죄없이 고통받는 국민들을 위하여 발 벗고 뛸 차례인 것이다. 이에 따라 자본이 충분하지 않고 전세금을 내어 줄수 없는 사람들이 갭투기를 하지 못하도록 할 근본적인 대책과 현재 추진중인 부동산중개업자들이 전월세를 구하는 세입자들에게 밀린세금이 없는지 해당주택의 선순위세입자의 유무 및 그 규모등을 상세히 알려줘야하고 만일 사고 발생시 일정부분을 손해에 대하여 변상토록하는 법적제도를 하루빨리 마련하여 국민들이 더 이상 제도의 희생양이 되지 않도록 해야 할 것이다.
고인이 되신 전세사기 피해자의 명복을 빌며 다시는 이런 악순환이 없기를 간절히 기도하며 하루 빨리 국민들을 위한 선순환의 대수술을 거친후에 대한민국의 전세제도가 다시 한번 서민의 계층이동의 사다리 역할을 해주길 간절히 희망하며 이 글을 맺는다.
정치권과 정부에게 다시 한번 촉구한다! 고인이 된 전세피해자분의 외침에서 나왔듯이 이제는 국민들을 위하여 책임과 의무가 있음을 정치권과 정부는 알았으면 한다!
필자는 법원출신법무사로서 저의 풍부한 법적경험과 지식을 토대로 저를 찾아오는 불운하나 선량한 의뢰인의 의견에 공감하고 경청하고 끝까지 동행하겠으니 주저하지 마시고 테헤란공감 법무사사무소 02-6032-5100으로 연락주시기 바랍니다.
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